Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Grundsätzlich gibt es 2 Möglichkeiten, ohne Eigenkapital zu finanzieren:

• Kombination aus einer vergleichsweise günstigen, klassischen Hypothek i.H.v. 60% - 80% des Kaufpreises und einem relativ teuren Ergänzungsdarlehen, dessen Kondition sich auf dem unteren Niveau von 'normalen' Ratenkrediten bewegt.
  oder
• Komplettfinanzierung über einen einzigen Finanzierungsanbieter.

 Die Grafik zeigt den Finanzierungsaufbau einer Vollfinanzierung am Beispiel eines Kaufpreises von 200.000 Euro + Erwerbsnebenkosten (in diesem Beispiel 10.000 Euro) in beiden Varianten.

In der Variante 1 wird ein Hypothekendarlehen über 160.000 Euro (=80% des Kaufpreises) mit einem Ergänzungsdarlehen eines 2. Anbieters kombiniert. Das Ergänzungsdarlehen entlastet die Hauptfinanzierung, die dadurch günstiger dargestellt werden kann, allerdings um den Preis des teuren Ergänzungsdarlehens, dessen Effektivzins sich in der Region zwischen 6,5% und 8,5% bewegt.

In Variante 2 übernimmt eine Bank die Baufinanzierung im ganzen, der Zinssatz liegt dabei beispielsweise 0,5% über dem der 80%-Finanzierung aus Variante 2, dafür kann auf das Ergänzungsdarlehen verzichtet werden.

Was ist günstiger?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern kommt auf den jeweiligen Einzelfall an. Es gilt, folgende Fragen zu klären:

• Wie hoch ist der Unterschied konkret zwischen der 80%-Finanzierung und der Vollfinanzierung ohne Eigenkapital?
• Wie hoch soll getilgt werden? Beispielsweise kann bei einer angestrebten Gesamttilgung von 2,5% in Variante 1 die günstigere Bankhypothek mit 1%, das teurere Ergänzungsdarlehen dafür mit 7% getilgt werden, was zu dessen Komplettentschuldung nach 10 Jahren führt. In diesem Fall nimmt der Anteil des teureren Ergänzungsdarlehens sehr schnell ab, was den Durchschnittszins der Gesamtfinanzierung von Jahr zu Jahr verbessert.
• Wie lange brauchen beide Finanzierungspartner bis zur positiven Kreditentscheidung? Wenn der Anbieter der Bankhypothek beispielsweise nach 2 Tagen eine Zusage abgibt, das Ergänzungsdarlehen jedoch 14 Tage Prüfungszeit beansprucht, kann die zum Kauf vorgesehene Immobilie bereits an einen anderen Interessenten verkauft sein.