Baufinanzierung ohne Eigenkapital

"Die zu zahlende Miete für ein bestimmtes Objekt kann man einfach der Baufinanzierungsrate gegenüberstellen".
 

Natürlich kann man die zu zahlende Baufinanzierungsrate in Bezug zu der Miete stellen, die für ein vergleichbares Objekt zu zahlen wäre. Hier werden aber gleich drei entscheidende Faktoren ignoriert:

1. Die in der Baufinanzierungsrate enthaltene Tilgung stellt einen Vermögenszuwachs und keinen Kostenfaktor dar. Nur die Zinsen sind als Kapitalkosten vom Grundsatz her den Mietzahlungen als Wohnkosten gegenüberzustellen weil sie ebenso wie diese keine Vermögensbildung darstellen.
2. Instandhaltung und Instandsetzung sind Ausgaben, die nur den Immobilieneigentümer treffen. Während der Mieter sich - zumindest was sein Portmonee angeht - entspannt zurücklehnen kann, wenn die sich die Dachsanierung nicht mehr aufschieben lässt, muss der Eigentümer investieren. Bei einer Eigentumswohnung wird dafür eine monatliche Rücklage fällig, die in den gemeinsamen Rücklagetopf aller Miteigentümer abgeführt wird; bei einer solide berechneten Rücklage können die laufenden Investitionen am Haus aus diesem Rücklagetopf gedeckt werden. Als Hauseigentümer entscheiden Sie selbst wie Sie die Instandhaltungs- und -setzungskosten seriös in Ihre Bewirtschaftungsrechnung aufnehmen. Auf lange Sicht kann als Richtwert ein Wert von 1,5 % bis 2 % des Objektwertes ohne Grundstück angesetzt werden (Beispiel: Verkehrswert des Hauses 250.000 Euro, Grundstückswert 70.000 Euro, Instandhaltungsrücklage = 1,5 % von 180.000 Euro = 2.700 Euro pro Jahr oder 225 Euro monatlich).
3. Der Käufer bringt wahrscheinlich Eigenkapital ein und dieses kann damit keine Zinserträge mehr erwirtschaften. Diese entgangenen Zinserträge sind als zusätzliche Kosten des Eigentümers zu erfassen. Im übrigen sind Kosten für die Verwaltung (bei Eigentümergemeinschaften) und (nachträgliche) Erschließungskosten zu nennen die der Mieter im Gegensatz zum Eigentümer getrost ignoriren darf.

Wenn also - ohne Berücksichtigung zukünftiger Kostensteigerungen - ein Vergleich von Miete zu Baufinanzierungsrate aufgestellt werden soll kann nur wie folgt vorgegangen werden:

Beispiel: Sie bewohnen zur Zeit eine Mietwohnung für die Sie aktuell 800 Euro Nettomiete zzgl. Nebenkosten zahlen. Der Vermieter bietet Ihnen die Wohnung nun für 150.000 Euro zum Kauf an: