Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Eine klassische Baufinanzierung setzt einen Eigenkapitaleinsatz von mindestens 20% voraus, und zwar zzgl. der anfallenden Erwerbsnebenkosten! Das bedeutet einen tatsächlichen Eigenkapitaleinsatz von mindestens 25%, wenn es sich um ein Objekt handelt, bei dem keine Maklerprovision anfällt und bei dem der Fiskus noch mit 'nur' 3,5% Grunderwerbsteuer zur Kasse bittet. In Berlin werden dank erhöhter Grunderwerbsteuer (4,5%) und einer i.d.R. ambitionierten Maklerprovision von oft 7,14% schnell mehr als 13% (!!!) Erwerbsnebenkosten fällig, die zusätzlich zum Kaufpreis zu tragen sind. Um die Finanzierung hier auf 80% des Kaufpreises zu beschränken, müssen also sage und schreibe 33% Eigenkapital eingesetzt werden...

Werfen wir einen Blick auf die Risiken einer Vollfinanzierung ohne nennenswerten Eigenkapitaleinsatz an Hand des folgenden Beispiels:

Nehmen wir an, Sie kaufen eine 10 Jahre alte  Doppelhaushälfte zu einem Preis von 200.000 Euro. Die anfallenden Erwerbsnebenkosten i.H.v. 20.000 Euro (inkl. Maklerprovision) sollen mitfinanziert werden, wir sprechen hier also über eine 110%-Finanzierung.

2 Dinge werden hier sichtbar:

• In beiden Fällen entsteht ein Kapitalverlust, der sich im Fall der Vollfinanzierung auf 28.300 Euro, im Fall der 80%-Finanzierung sogar auf 30.300 Euro (Verlust an Eigenkapital) beläuft. Vor Verlusten ist also auch nicht derjenige gefeit, der in klassischer Form Eigenkapital einsetzt, ganz im Gegenteil, diese fallen in diesem Beispiel sogar höher aus.
• Bei der 80%-Finanzierung kommt der Kunde 'mit einem blauen Auge davon'; er hat einen Vermögensverlust von 30.300 Euro erlitten, kann aber immerhin seine Schuld komplett tilgen. Bei der Vollfinanzierung stellt sich die Frage, wie die ungedeckte Forderung der Bank i.H.v. 28.500 Euro befriedigt werden soll. Wenn weder Sparrücklagen noch großzügige Familienmitglieder vorhanden sind, bleibt als letzte Konsequenz nur die Aufnahme eines teuren Ratenkredites, und es stellt sich die berechtigte Frage, ob dieser vor dem Hintergrund des gerade vollzogenen Jobwechsels (Probezeit...?!) genehmigungsfähig ist. Ist er das, würde die Rate bei einem angenommenen Zins von 9% und einer Laufzeit von 72 Monaten immerhin empfindliche 514 Euro ausmachen, und das 6 Jahre lang...

Aus diesem hier dargestellten Grund raten wir ausdrücklich von einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ab, wenn keine ausreichende persönliche Bonität vorhanden ist (siehe: Wer kommt für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital nicht infrage?). Der Notverkauf bei der Vollfinanzierung wäre in 2 Fällen noch einigermaßen zu bewältigen, und genau diese beiden Zielgruppen sprechen wir ja für die Baufinanzierung ohne Eigenkapital an:

• Wäre zu Beginn der Finanzierung vorhandenes Vermögen bewusst geschont worden und hätte sich damit der Bedarf einer Vollfinanzierung ergeben, könnte dieses Vermögen nun zumindestens die Situation in der Form erleichtern, als dass es als Sicherheit für ein zinsgünstigeres Darlehen (z. B. Policendarlehen gegen Abtretung eines Rückkaufswertes) herangezogen werden kann.
• Wer zwar bei Finanzierungsbeginn tatsächlich keine hinreichenden Rücklagen besitzt, aber in die Zielgruppe 2 fällt, also eine entsprechende berufliche und finanzielle Einkommensbonität mitbringt, hätte hier mit dem Ziel der Risikobegrenzung von Anfang an Rücklagen durch regelmäßiges Sparen aufbauen können. Bei einer angenommenen Sparrate von 300 Euro mtl. und einer Verzinsung von 3% wären nach 5 Jahren immerhin 19.000 Euro zusammengekommen, die den Fehlbetrag somit zumindest auf erträglichere 9.300 Euro reduziert hätten.

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