Von welchen Immobilien wir bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital abraten.

Kleines Häuschen im Grünen, Baujahr 1929, renovierungsbedürftig, 160 qm Wohnfläche, 2000 qm Grundstück direkt am Wald, nur 79.000 Euro....

Da zahlt man jeden Monat 600 Euro Miete zzgl. Nebenkosten, hat sich bislang noch gar nicht ernsthaft mit dem Eigentumserwerb auseinandergesetzt, weil ja ohnhin kein Eigenkapital zur Verfügung steht, und dann trifft man plötzlich auf ein solches Immobilienangebot...

Also Besichtigung vereinbart - sieht gar nicht mal so schlecht aus - nun gut, es müssten neue Fenster eingebaut werden, das Badezimmer vielleicht erneuert werden, aber ansonsten ist es bewohnbar, die alte Dame, die das Haus verkauft, hat ja schließlich auch die letzten 35 Jahre drin gewohnt...

Da erscheint der Eigentumserwerb plötzlich greifbar nahe. 79.000 Euro Kaufpreis, die man vielleicht noch auf 75.000 Euro herunterhandeln kann, dazu rund 6.500 Euro Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar-/ Grundbuchkosten, Maklerprovision, in diesem Beispiel 3,57%) und vielleicht 18.000 Euro für die Renovierung, das macht 99.500 Euro, das müsste sich doch finanzieren lassen für 600 Euro im Monat...

Theoretisch vielleicht - in der Praxis wird es uns nur bei einer außergewöhnlich guten Bonität der Kreditnehmer möglich sein, einen solchen Finanzierungswunsch zu realisieren.

Dafür sind in diesem hier gezeigten Beispiel im wesentlichen 2 Gründe verantwortlich:

• Das hier zu finanzierende Objekt befindet sich außerhalb geschlossener Wohnbebauung in alleiniger Waldrandlage. Das mag romantisch sein, wird aber von den Banken meist mit einem Beleihungswertabschlag versehen, weil derartige Immobilien als Liebhaberobjekte angesehen werden, bei denen es vergleichsweise schwierig ist, diese wieder zu verkaufen.
• Es mag sein, dass mit den angedachten 18.000 Euro erst einmal die dringendsten Renovierungen bezahlt werden können. Dennoch wird sich jede verantwortungsvoll finanzierende Bank im eigenen, aber auch in Ihrem Interesse mit der Frage auseinandersetzen, welche Investitionen in den kommenden Jahren noch zusätzlich folgen werden. Das Dach mag zwar noch in Ordnung sein, aber es muss möglicherweise bald saniert werden. Was ist mit den Wasserleitungen und der Stromversorgung...?
  Schnell addieren sich da mehrere Zehntausend Euro, die in den nächsten 10 Jahren noch aufzubringen sind. So schnell lässt sich eine stattliche Rücklage für derartige Investitionen nicht ansparen, und rechnen Sie keineswegs damit, dass man derartige Renovierungen auf jeden Fall nachfinanzieren kann!

 Ein auf den ersten Blick billiges Haus kann sich also hier als schwerig zu finanzieren erweisen.

Grundsätzlich gilt:

• Objekte in Großstädten, Ballungsräumen und derem unmittelbaren Einzugsgebiet mit einem stabilen Immobilienmarkt sind einfacher finanzierbar, als Objekte in kleinen Ortschaften mit schwacher Infrastruktur.
• Objekte, die sich außerhalb einer gewachsenen Wohnbebauung befinden, stellen sich als schwer vermarktungsfähig dar und werden daher von den Banken nur eingeschränkt als Sicherheit anerkannt, d.h. es werden entsprechende Beleihungsabschläge vorgenommen.
• Objekte mit einem seriös ermittelten Renovierungsbedarf von mehr als 10% des Kaufpreises sind i.d.R. nur mit Eigenkapital finanzierbar, auch wenn ansonsten eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital infrage käme.
• Objekte auf einem Erbpachtgrundstück sind problematischer zu finanzieren als Objekte auf einem Kaufgrundstück.
• Lassen Sie die Finger von allen sog. 'Exotenimmobilien', sei es der Bauernhof mit Stallungen oder auch nur der Resthof, das Dreifamilienhaus mit Lagerhalle im Gewerbegebiet oder das Wohnhaus mit Kneipe.
  Hier wird ohne hohen Eigenkapitaleinsatz nichts finanziert.