Nachrangfinanzierung - Welche Lösungen gibt es ?

Was ist überhaupt eine Nachrangfinanzierung ?

I - Nachrangfinanzierung bei geringen Vorlasten bis ca. 40 % des Verkehrswertes

II - Nachrangfinanzierung bei Vorlasten bis zu 80 % des Verkehrswertes

III - Nachrangfinanzierung bei Vorlasten von über 80 % des Verkehrswertes

Was ist überhaupt eine Nachrangfinanzierung ?

Nehmen wir einmal an, Sie planen eine Baufinanzierung über 150.000 Euro und erwägen den Abschluss von zwei Kreditverträgen von zwei unterschiedlichen Finanzierungsanbietern, z. B. eine Bank (100.000 Euro) und eine Bausparkasse (50.000 Euro). Jeder Geldgeber verknüpft nun seine Hypothek zwangsläufig mit einer Besicherung im Grundbuch der jeweiligen Liegenschaft. Dabei erhalten die Gläubiger eine sog. 'Rangposition' in Abteilung III des Grundbuchs, und diese Rangposition ist bedeutungsvoll: Sollte nämlich der Darlehensnehmer mit seinen Zahlungsverpflichtungen in Verzug geraten und die Darlehen daraufhin gekündigt werden, wird der sofortige Rückzahlungsanspruch der Gläubiger dadurch befriedigt, dass die Immobilie, womöglich in einer Zwangsversteigerung, zu Geld gemacht wird und der Verkaufs- bzw. Versteigerungserlös an die Gläubiger bis zur jeweiligen Forderungshöhe zur Verfügung steht. Dabei wird zunächst der Gläubiger, dessen Grundschuld sich an erster Position in Abteilung III des Grundbuchs befindet, befriedigt; ist seine Forderung durch den Zwangsverkaufsvorgang getilgt, wird von dem verbleibenen Rest des Erlöses der danach folgende Gläubiger befriedigt u.s.w.

Würde im obigen Beispiel vereinfacht die jeweilige Forderung der beiden Gläubiger der Darlehenssumme entsprechen und der Verkaufserlös der Immobilie beispielsweise 140.000 Euro betragen, so würde der Gläubiger mit der erstrangigen Grundschuld voll, der nachrangige Gläubiger jedoch nur zu 80 % befriedigt werden. Unter einer Nachrangfinanzierung versteht man also eine Baufinanzierung, deren grundbuchliche Sicherung nicht, wie allgemein üblich, erstrangig erfolgt, sondern nachrangig.

Wir im Hause der CREATiVA unterscheiden grob unter 3 verschiedenen Konstellationen bei einer Nachrangfinanzierung, alle haben eins gemeinsam: Sie entsprechen nicht der Norm und von daher ist eine Angebotsberechnung in den meisten Fällen nicht 'mal eben so' durchzuführen:

I - Nachrangfinanzierung bei geringen Vorlasten bis ca. 40 % des Verkehrswertes

Diese Konstellation tritt häufig dann auf, wenn der Käufer im Rahmen des Verkaufs eine bestehende, womöglich besonders günstige Hypothek des Verkäufers übernehmen möchte. Möglicherweise handelt es sich um eine Baufinanzierung aus dem Sommer 2005, als Zinssätze mit einer 3 vor dem Komma keine Seltenheit waren. Sofern der Verkäufer diese nicht auf ein anderes Objekt übertragen kann oder will, wäre es schade, dieses billige Finanzierungsgeld verfallen zu lassen.

Man könnte nun meinen, dass kleinere Vorlasten im Grundbuch bei einer Baufinanzierung kein Problem darstellen sollten. Doch von wegen ! Selbst bei Vorlasten von nur 10 % des Verkehrswertes kann es passieren, dass der ein oder andere Finanzierungsanbieter empfindliche Zinszuschläge verlangt oder - und auch das ist keine Seltenheit - überhaupt kein Angebot abgibt, weil die Erstrangigkeit zwingend vorausgesetzt wird. Insbesondere Versicherungsunternehmen und Direktbanken tun sich oft selbst bei kleinsten Vorlasten unverhältnismäßig schwer.

Unsere Leistungen:

Sofern die Bonität des Kreditnehmers gut bis sehr gut ist, gelingt es uns in den meisten Fällen bis zu einem Gesamtbeleihungsauslauf von 80 % und darüber hinaus - in besonders günstigen Einzelfällen sogar im Falle einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital - eine Nachrangfinanzierung über eine unserer Kooperationsbanken zu marktgerechten Erstrangkonditionen zu stellen.

II - Nachrangfinanzierung bei Vorlasten bis zu 80 % des Verkehrswertes

In der Praxis ist es kaum möglich eine Bank zu finden, die bereit ist ein grundbuchlich besichertes Darlehen anzubieten, wenn im jeweiligen Grundbuch bereits so erhebliche Vorlasten eingetragen sind, dass die Bank im Falle eines Zwangsverkaufs davon ausgehen muss, leer auszugehen. Unsere langjährigen Kontakte in die Entscheiderebenen diverser Filialbanken bieten uns hier den großen Vorteil, dass auch eine solche Konstellation vorurteilsfrei geprüft wird. Das kann für Sie einen erheblichen Zinsvorteil bedeuten:

Die sehr gute Bonität unseres Kunden gab hier den Ausschlag für die günstige Konditionsgestaltung des Nachrangdarlehens. Diese sehr gute Bonität war aber auch die Grundlage für das Angebot der Bank 2 in diesem Beispiel, so dass sich bei einer etwas schwächeren, immer noch guten Bonität beide Angebote entsprechend verteuert hätten.

Entscheidend in diesem Beispiel ist jedoch, dass selbst ein Nachrangzins von beispielsweise 6 % nom. (6,17 % anf. eff.) noch zu einer Durchschnittskondition von 5,34 % nom. / 5,48 % anf. geführt hätte und somit immer noch zu einem deutlich besseren Durchschnittszins führt, als wenn Bank 1 hier die Finanzierung komplett übernommen hätte; immerhin beträgt die summierte Zinsersparnis in den ersten 15 Jahren hier mehr als 5.000 Euro (bei einer anfänglichen Tilgung von 1 % p.a.).

Unsere Leistungen:

Sofern Sie auf der einen Seite eine Vollfinanzierung suchen (80 % bis 110 % des Kaufpreises) und andererseits eine gute bis sehr gute Bonität vorweisen können (komfortabler Haushaltsüberschuss, solide berufliche Grundlage, Sparrücklagen übertreffen etwaige Restverbindlichkeiten, keine Ansammlung von Kleinkonsumkrediten, tendenziell günstiger Schufa © - Score u.s.w.), besteht eine reelle Chance, dass wir Ihnen mit unseren Nachrangdarlehen über unsere Kooperationsbanken eine günstigere Konstellation für Ihre Baufinanzierung anbieten können, als Ihnen bislang angeboten wurde. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Bank, die für die Erstrangfinanzierung infrage kommt, ihre Konditionen bei Überschreitung einer bestimmten Beleihungsgrenze (im obigen Beispiel 70 % des Verkehrswertes) im gesamten erhöht und nicht nur einen Zinszuschlag für den Teil berechnet, der über die Beleihungsgrenze hinaus geht.

Nicht infrage kommen hier Nachrangfinanzierungen unter 50.000 Euro sowie Nachrangfinanzierungen bei eher schwacher persönlicher Bonität bzw. bei 'schwierigen' Finanzierungsobjekten (Resthöfe, Sanierungsobjekte, Objekte mit gewerblicher Nutzung; überwiegend vermietete Objekte nur bei wirklich excellenter Bonität des Kreditnehmers).

III - Nachrangfinanzierung bei Vorlasten von über 80 % des Verkehrswertes

Diese Finanzierungsform ist grundsätzlich teuer und von daher sind wir grundsätzlich der Meinung dass eine sorgfältig geplante Baufinanzierung ohne derartige Finanzierungsbausteine auskommen sollte. Nichts desto trotz besteht Bedarf für eine derartige Finanzierung oft bei Neubauten oder umfangreichen Sanierungsmaßnahmen im Falle ausgeuferter Kosten. Und in einem solchen Fall hilft es dem Bauherren wenig darüber zu lamentieren, dass man von Anfang an hätte sorgfältiger planen müssen.
Diese Art der Finanzierug ist zweifelsohne ein 'Notnagel' und sie lässt sich i.d.R. nicht als grundbuchlich abgesicherte Hypothek darstellen, weil eine Grundschuld in dieser Form für den Gläubiger praktisch wertlos ist. Insofern kann hier auch nicht von einer Nachrangfinanzierung sondern nur von einer Ergänzungsfinanzierung gesprochen werden. Diese Ergänzungsfinanzierung hat dann eher den Charakter eines langfristigen Ratenkredites mit Laufzeiten von bis zu 15 Jahren, bei Beamten kann eine Ergänzungsfinanzierung auch in Form eines Beamtendarlehens gestaltet werden, dessen Zinsen für ein unbesichertes Darlehen recht moderat sind (Effektivzinsen von rd. 6% bis 7%); als Nachteil muss allerdings in Kauf genommen werden dass die Rückzahlung meist über eine Kapitallebensversicherung vorgenommen wird.

Unsere Leistungen:

Wir bieten auch für diese sehr schwierige Situation Finanzierungslösungen mit Laufzeiten von bis zu 15 Jahren an, bei Beamten ggf. noch länger. Erwarten Sie jedoch Zinssätze, die sich auf dem allgemeinen Niveau von Ratenkreidten befinden, d.h. anfänglich effektiv im Bereich zwischen 8 % und 11 %. Günstiger wird es, wenn wir Ihnen ein Policendarlehen vermitteln können, hierbei wäre eine Kapitallebensversicherung mit einem ausreichenden Rückkaufswert Voraussetzung.