Können Eigenleistungen als Ersatz von Eigenkapital dienen?

Zunächst einmal kurz zur Definition:

Unter Eigenleistungen bei einer Baufinanzierung verstehen die Banken gesparte Lohnkosten bei einem Neubau oder bei einer umfassenden Renovierung.

Beispiel:
Es liegt ein Kostenvoranschlag für eine Komplettsanierung des Badezimmers i.H.v. 12.000 Euro vor. Da die Fliesenlegearbeiten selbst durchgeführt werden sollen, vermindert sich der Rechnungsbetrag auf 11.000 Euro durch die gesparten Lohnkosten für die Verlegearbeiten. Diese Ersparnis von 1.000 Euro sind in diesem Beispiel Eigenleistungen.

Es ist also ein Gewerk im Wert von 12.000 Euro mit Finanzierungsmitteln i.H.v. 11.000 Euro realisiert worden. Das ist zunächst einmal dasselbe, als hätte man die Arbeiten komplett durch die Fachfirma durchführen lassen und die 1.000 Euro aus Eigenkapital beigesteuert.

Bis spät in die 90er Jahre haben Banken nach unserer Erfahrung die Eigenleistungen fast gleichwertig wie Eigenkapital behandelt. Wer also über die handwerklichen Fähigkeiten verfügt, hatte entsprechende Möglichkeiten, fehlendes Eigenkapital durch eigene Arbeit am Bau zumindest teilweise zu ersetzen. In diesem Zusammenhang entstand auch der Begriff der Muskelhypothek, was sich zwar nett anhört, logisch betrachtet aber Blödsinn ist, weil man korrekterweise von Muskelkapital sprechen müsste...

In den vergangenen 10 Jahren sind Banken immer mehr von dieser Betrachtungsweise abgerückt; heute werden Eigenleistungen bei Neubaumaßnahmen oder umfassenden Sanierungsarbeiten eher kritisch betrachtet.

Gründe dafür sind:

• Es besteht immer ein Risiko, dass die Eigenleistungen nicht realisiert werden können, z. B. weil der Bauherr plötzlich einen Bandscheibenvorfall erleidet oder der eigentlich als Helfer vorgesehene Schwager aus beruflichen Gründen ausfällt.
• Die Lohnkostenersparnis durch Eigenleistungen wird leider regelmäßig überschätzt. Wird ein bestimmtes Gewerk komplett in Eigenleistung durchgeführt und der Materialeinkauf selbst organisiert, führt dies manchmal auch zu höheren Einkauskosten, was die Lohnkostenersparnis wieder verringert.
• Der Zeitaufwand wird ebenfalls regelmäßig überschätzt. Im Schnitt rechnet man mit ca. 20 Euro Lohnkostenersparnis pro Arbeitsstunde am Bau, bei 10.000 Euro Eigenleistungen ergeben sich somit bereits 500 Arbeitsstunden, die in der Freizeit am Bau eingebracht werden müssen.
• Bauleistungen werden immer anspruchsvoller, gerade auch vor dem Hintergrund der energietechnischen Ansprüche. Bei umfangreichen Sanierungen ergeben sich zudem oftmals haftungsrechtliche Problemfelder, die der bauleitende Architekt nicht zu tragen bereit ist (was passiert bei nicht sachgemäßer Ausführung bestimmter Gewerke in Eigenleistung, wenn dadurch Folgeschäden entstehen...?).
• Niemand möchte sich der Beihilfe zur Schwarzarbeit schuldig machen. Wenn durch den Einsatz des Bruders, der in seinem Hauptberuf Gas-/ Wasserinstallateur ist, satte 15.000 Euro an Lohnkosten gespart werden, mag keiner so recht glauben, dass der Bruder völlig unentgeltlich arbeitet.

Von daher verbessern Eigenleistungen die jeweilige Baufinanzierung praktisch überhaupt nicht. Banken sind dazu übergegangen, die Eigenleistungen zwar im Finanzierungsplan zu berücksichtigen, eine Finanzierung abschließend aber nur dann zuzusagen, wenn der jeweilige Finanzierungsfall auch ohne Eigenleistungen darstellbar wäre. Es empfiehlt sich, sich diese Betrachtungsweise zu eigen zu machen und immer vom schlechtesten Fall auszugehen, d.h. in der Tat in einer Zweitbetrachtung die Finanzierung auch einmal völlig ohne den Ansatz von Eigenleistungen aufzustellen.

Wir empfehlen Ihnen, mit der Bank eine wie auch immer gestaltete Finanzierungsreserve in Höhe der Eigenleistungen zu vereinbaren, dann sind Sie im Fall des Falles auf der sicheren Seite.