Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Den Traum vom Eigenheim möchten sich heutzutage immer mehr Menschen so früh wie möglich erfüllen. Oft genug bleibt da kaum Zeit, entsprechendes Eigenkapital zur Baufinanzierung aufzubauen, da das erste selbst verdiente Geld häufig in die Erstausstattung der Wohnung, den eigenen PKW u.s.w. fließt.
Um eine Baufinanzierung auf ein solides Fundament zu stellen wird einem angeraten, mindestens 20%, besser noch 30-40% des Kaufpreises zzgl. der Erwerbsnebenkosten (je nach Fall ca. 5-15 % des Kaufpreises) aus eigenen Mitteln aufzubringen, also z. B.:
Kaufpreis: |
€ 200.000,-- |
Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler u.s.w.) |
€ 20.000,-- |
Das "empfohlene" Eigenkapital zur Baufinanzierung beläuft sich folglich auf mindestens € 60.000,--, besser € 80.000,-- bis € 100.000,--
Und wenn soviel nicht Geld zur Finanzierung nicht vorhanden ist? - Oder im Extremfall: gar nichts???
Soll die Baufinanzierung ohne Eigenkapital dann zu den Akten gelegt werden?
Fakt ist, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sowohl aus Sicht des Kreditnehmers als auch aus Sicht der Banken zu einer deutlichen Risikoerhöhung führt, was wiederum mit höheren Zinsen kompensiert wird. Die Frage, ob eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital anzuraten ist muss
andererseits auch unter folgender Betrachtung erörtert werden:
Angenommen, Ihnen wird eine für Sie passende Immobilie
im Wert von 200.000 Euro,-- angeboten, und es entstünden
Ihnen in diesem Beispiel rd. 18.000,-- Euro an Erwerbsnebenkosten.
Leider sind aber nur 5.000,-- Euro Eigenmittel vorhanden,
und ein reicher Onkel o.ä. ist in weiter Ferne.
Würden Sie sich nunmehr das Ziel setzen, die Nebenkosten
und 20 % des Kaufpreises an Eigenkapital anzusparen, wären
dies folglich 58.000,-- Euro. Bei einer angenommenen Verzinsung von 4,0% für eine
risikofreie Sparanlage würden Sie in Abhängigkeit
der monatlichen Sparrate, die ja neben der laufenden Miete
aufzubringen ist, folgende Zeiträume benötigen,
um die 58.000,-- Euro zusammenzusparen:
| mtl. Sparrate.*) | Dauer bis zum Ziel | |
| 300,-- Euro | ca. 11 Jahre + 2 Monate | |
| 500,-- Euro | ca. 7 Jahre + 4 Monate | |
| 1.000,-- Euro | ca. 4 Jahre | |
| *) zzgl. der Anlage von 5.000,-- Euro |
| Dauer bis zum Ziel | prognostizierter Preis inkl. Nebenkosten | Finanzierungsbedarf | ||
| 11 Jahre + 2 Monate | 303.000,-- Euro | 245.000,-- Euro | ||
| 7 Jahre + 4 Monate | 271.000,-- Euro | 213.000,-- Euro | ||
| 4 Jahre | 245.000,-- Euro | 187.000,-- Euro | ||
| heute | 218.000,-- Euro | 213.000,-- Euro |
Diese Betrachtungen zur "Baufinanzierung ohne Eigenkapital" sollen jedoch keinesfalls als Plädoyer für eine unverantwortliche Verschuldung missverstanden werden! Vielmehr gilt es, das höhere Risiko einer Vollfinanzierung gegen die persönliche Gesamtsituation bei der Finanzierung des Eigenheims abzuwägen:
Dies sollten Sie kritisch prüfen:
- Wie sicher ist das derzeitige Einkommen in Zukunft?
- Wie hoch ist die Mehrbelastung im Verhältnis zur aktuell gezahlten Miete?
- Wie stellt sich die Situation dar, wenn die Zinsbindung abläuft und der Anschlusszins in einer Hochzinsphase festgeschrieben werden muß, also z. B. zu 8,0% p.a.?
- Kann sich der Kunde die sich ergebene Rate leisten? Viele Banken betrachten dabei nicht die zunächst zu zahlende Rate, sondern ziehen die Rate heran, die sich bei einem angenommenen Kreditzins von 8,0% ergäbe.
- Wie stellt sich das Verhältnis zwischen Beleihungswert der Immobilie und der Gesamtverschuldung des Kunden inkl. möglicherweise bereits vorhandener Kredite dar? Der Beleihungswert liegt dabei meist 10 bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert bzw. Kaufpreis. Viele Banken machen hier bei über 100% kein Angebot mehr, wir finden bei guten sonstigen Kriterien Lösungen bis zu 130%.
- Passt die vorgesehene finanzielle Belastung zum bisherigen "Lebenswandel" des Kunden? Gerade dieser Punkt spielt bei den Banken in letzter Zeit eine immer größere Rolle. Banken haben schlechte Erfahrungen mit Kreditnehmern gemacht, die zwar auf Grund ihres Einkommens die Baufinanzierungsrate hätten problemlos tragen können, jedoch auf Grund eines hohen Lebensstandards nichts desto trotz in einen finanziellen Engpass gerieten.
Eine dreiköpfige Familie bewohnt derzeit eine Mietwohnung für eine Kaltmiete von 600 Euro und möchte mit einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ein Einfamilienhause für einen Kaufpreis von 250.000,-- Euro finanzieren. Die berechnete Monatsrate betrage in diesem Beispiel 1.300,-- Euro. Bei einem angenommenen Monatseinkommen von 4.500,-- Euro ist nach einschlägiger Bontitätsrechnung diese Rate problemlos tragbar. Die Bank wird aber (zu Recht) fragen, warum kein Eigenkapital bei diesem soliden Monatseinkommen angespart worden ist. Noch schwieriger wird es, wenn darüberhinaus noch vor nicht all zu langer Zeit ein persönlicher Kredit (z.B. für einen PKW) aufgenommen wurde. Es entsteht der Eindruck, dass die normalen Lebenshaltungskosten selbst aus diesem soliden Monatseinkommen nicht getragen werden konnten. Wie soll das dann funktionieren, wenn zukünftig die Monatsbelastung um 700,-- Euro gegenüber der bislang gezahlten Miete steigt?
Andererseits kann es sein, dass kein Eigenkapital vorhanden ist, weil in der Vergangenheit weniger verdient wurde (z.B. Beendigung Ausbildung, Karrieresprung, Wiederaufnahme einer beruflichen Tätigkeit nach Babypause u.s.w.) oder weil bestimmte Belastungen zu tragen waren, die jetzt weggefallen sind, also z. B. Kreditrückzahlungen, Unterhaltsverpflichtungen o.ä. In diesem Fall ergibt sich ein schlüssigeres Bild und damit eine bessere Vorraussetzung für Ihre Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
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