Heute, am 16. November 2009, veröffentlicht das Handelsblatt in seiner aktuellen Online-Ausgabe einen aus unserer Sicht absolut lesenswerten Artikel zum Thema 'Böse Überraschungen beim Baufinanzierungskredit'.

Da uns der Artikel inhaltlich aus dem Herzen spricht und unsere Praxiserfahrungen weitgehend bestätigt, möchten wir Ihnen diesen ans Herz legen:

Ich habe kein Eigenkapital - Soll ich warten und sparen oder sofort eine Vollfinanzierung beantragen?

• Wer eine Immobilie kauft, sollte 20% Eigenkapital mitbringen...

  Tolle Erkenntnis! Für viele Menschen gilt leider: Woher nehmen, wenn nicht stehlen?

  An vielen Stellen auf diesen Seiten beleuchten wir ausdrücklich das Risiko einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital, zeigen auf, wann wir von Vollfinanzierungen eher abraten und welche Immobilien sich grundsätzlich nicht für eine Vollfinanzierung eignen.

  Es ist aber aus unserer Sicht ein grundsätzlich legitimer und elementarer Wunsch, irgendwann im Leben Wohneigentum für sich und seine Familie zu erwerben. Und wer aktuell kein Eigenkapital hat, dem bleiben folglich nur 2 Möglichkeiten:

  - Eigenkapital ansparen
  oder
  - sofort ohne Eigenkapital finanzieren (Vollfinanzierung)

  Wer warten kann und das erhöhte Risiko einer Vollfinanzierung scheut, kann sich hier und jetzt mit unserem Rechner ausrechnen, wann die aktuell zur Verfügung stehende monatliche Sparrate zum gewünschten Eigenkapital führt.
   

Von welchen Immobilien wir bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital abraten.

Kleines Häuschen im Grünen, Baujahr 1929, renovierungsbedürftig, 160 qm Wohnfläche, 2000 qm Grundstück direkt am Wald, nur 79.000 Euro....

Da zahlt man jeden Monat 600 Euro Miete zzgl. Nebenkosten, hat sich bislang noch gar nicht ernsthaft mit dem Eigentumserwerb auseinandergesetzt, weil ja ohnhin kein Eigenkapital zur Verfügung steht, und dann trifft man plötzlich auf ein solches Immobilienangebot...

Also Besichtigung vereinbart - sieht gar nicht mal so schlecht aus - nun gut, es müssten neue Fenster eingebaut werden, das Badezimmer vielleicht erneuert werden, aber ansonsten ist es bewohnbar, die alte Dame, die das Haus verkauft, hat ja schließlich auch die letzten 35 Jahre drin gewohnt...

Da erscheint der Eigentumserwerb plötzlich greifbar nahe. 79.000 Euro Kaufpreis, die man vielleicht noch auf 75.000 Euro herunterhandeln kann, dazu rund 6.500 Euro Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar-/ Grundbuchkosten, Maklerprovision, in diesem Beispiel 3,57%) und vielleicht 18.000 Euro für die Renovierung, das macht 99.500 Euro, das müsste sich doch finanzieren lassen für 600 Euro im Monat...

Theoretisch vielleicht - in der Praxis wird es uns nur bei einer außergewöhnlich guten Bonität der Kreditnehmer möglich sein, einen solchen Finanzierungswunsch zu realisieren.

Dafür sind in diesem hier gezeigten Beispiel im wesentlichen 2 Gründe verantwortlich:

• Das hier zu finanzierende Objekt befindet sich außerhalb geschlossener Wohnbebauung in alleiniger Waldrandlage. Das mag romantisch sein, wird aber von den Banken meist mit einem Beleihungswertabschlag versehen, weil derartige Immobilien als Liebhaberobjekte angesehen werden, bei denen es vergleichsweise schwierig ist, diese wieder zu verkaufen.
• Es mag sein, dass mit den angedachten 18.000 Euro erst einmal die dringendsten Renovierungen bezahlt werden können. Dennoch wird sich jede verantwortungsvoll finanzierende Bank im eigenen, aber auch in Ihrem Interesse mit der Frage auseinandersetzen, welche Investitionen in den kommenden Jahren noch zusätzlich folgen werden. Das Dach mag zwar noch in Ordnung sein, aber es muss möglicherweise bald saniert werden. Was ist mit den Wasserleitungen und der Stromversorgung...?
  Schnell addieren sich da mehrere Zehntausend Euro, die in den nächsten 10 Jahren noch aufzubringen sind. So schnell lässt sich eine stattliche Rücklage für derartige Investitionen nicht ansparen, und rechnen Sie keineswegs damit, dass man derartige Renovierungen auf jeden Fall nachfinanzieren kann!

 Ein auf den ersten Blick billiges Haus kann sich also hier als schwerig zu finanzieren erweisen.

Grundsätzlich gilt:

• Objekte in Großstädten, Ballungsräumen und derem unmittelbaren Einzugsgebiet mit einem stabilen Immobilienmarkt sind einfacher finanzierbar, als Objekte in kleinen Ortschaften mit schwacher Infrastruktur.
• Objekte, die sich außerhalb einer gewachsenen Wohnbebauung befinden, stellen sich als schwer vermarktungsfähig dar und werden daher von den Banken nur eingeschränkt als Sicherheit anerkannt, d.h. es werden entsprechende Beleihungsabschläge vorgenommen.
• Objekte mit einem seriös ermittelten Renovierungsbedarf von mehr als 10% des Kaufpreises sind i.d.R. nur mit Eigenkapital finanzierbar, auch wenn ansonsten eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital infrage käme.
• Objekte auf einem Erbpachtgrundstück sind problematischer zu finanzieren als Objekte auf einem Kaufgrundstück.
• Lassen Sie die Finger von allen sog. 'Exotenimmobilien', sei es der Bauernhof mit Stallungen oder auch nur der Resthof, das Dreifamilienhaus mit Lagerhalle im Gewerbegebiet oder das Wohnhaus mit Kneipe.
  Hier wird ohne hohen Eigenkapitaleinsatz nichts finanziert.

Haben Sie schon einmal detailliert ausgerechnet, wieiviel Baufinanzierungsrate für Sie tragbar ist? Bestimmt haben Sie das, und dennoch kann Ihnen unser heute (10.08.2009) veröffentlicher Haushaltsrechner eine wertvolle Hilfe zur Planung bieten, denn er gliedert sich so detailliert auf, dass auch kleinere oder nur jährlich auftretende Ausgaben nicht vergessen werden - und das beste: Sie ermitteln mit seiner Hilfe einen ersten groben Korridor der für Sie möglichen Finanzierungssumme!

Auf geht's zum Haushaltsplaner...

Dass es sich bei unseren veröffentlichten Konditionen keineswegs um sog. 'Schaufensterkonditionen' handelt, die dann am Ende doch wieder nicht zustande kommen, beweist ein aktueller Finanzierungsfall:

Angefragt wurde ein Nachrangdarlehen über 79.000 Euro für den Ausbau eines Einfamilienhauses. Das Grundbuch war bereits zu 100% des Kaufpreises der Immobilie belastet! Die Bank, die die Kaufpreisfinanzierung vor 1 1/2 Jahren übernommen hatte, zeigte kein Interesse, den Ausbauwunsch des Kunden zu realisieren.

Den Traum vom Eigenheim möchten sich heutzutage immer mehr Menschen so früh wie möglich erfüllen. Oft genug bleibt da kaum Zeit, entsprechendes Eigenkapital zur Baufinanzierung aufzubauen, da das erste selbst verdiente Geld häufig in die Erstausstattung der Wohnung, den eigenen PKW u.s.w. fließt.